Konut piyasasında yatırımcıların hesabını değiştirecek bir gelişme yaşanıyor. Konut fiyatlarında reel düşüş sürerken kiraların yükselmeye devam etmesi, ev yatırımlarının geri dönüş süresini kısaltıyor.
Haziran 2026 verilerine göre Türkiye genelinde bir konutun kendini kira geliriyle amorti etme süresi 13 yıl seviyesinde bulunuyor. Ancak en fazla konut satılan 30 il incelendiğinde, son 5 yılda 25 ilde yatırımın geri dönüş süresinin yatırımcı lehine değiştiği görülüyor.
İstanbul'da geri dönüş süresi 15 yıldan 12 yıla indi
Konut yatırımlarında en dikkat çekici değişimlerden biri İstanbul'da yaşandı. Kentte iki yıl önce yaklaşık 15 yıl olan yatırımın geri dönüş süresi, bu yıl 12 yıla kadar geriledi.
Bu değişimde konut fiyatlarının enflasyon karşısında gerilemesi ve kiralardaki hızlı yükseliş önemli rol oynadı. Böylece yüksek konut fiyatlarına rağmen kira gelirinin yatırım maliyetini karşılama süresi kısalmış oldu.
Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 5,1 milyon TL
Araştırmaya göre Türkiye genelinde satılık konutların ortalama metrekare fiyatı 40 bin 944 TL seviyesinde bulunuyor. Ortalama konut fiyatı ise yaklaşık 5 milyon 118 bin TL olarak hesaplanıyor.
Kiralık konutlarda ortalama metrekare kira bedeli 268,26 TL olurken, ortalama aylık kira 26 bin 826 TL seviyesinde.
Bu rakamlar, konut fiyatı ile kira arasındaki ilişkinin yatırım kararlarında neden daha fazla önem kazandığını ortaya koyuyor.
En avantajlı iller Ankara ve Şanlıurfa
Konut yatırımında en kısa geri dönüş süresine sahip iller arasında Ankara ve Şanlıurfa öne çıkıyor. Her iki ilde de yatırımın kendini kira geliriyle amorti etme süresi 11 yıl olarak hesaplanıyor.
Buna karşılık en uzun geri dönüş süresi 18 yıl ile Muğla'da bulunuyor. Muğla'yı 17 yıl ile Balıkesir, Elazığ ve Aydın takip ediyor.
Özellikle yüksek konut fiyatlarının bulunduğu turizm bölgelerinde, satış fiyatlarının kira gelirlerinden daha hızlı yükselmesi yatırımın geri dönüş süresini uzatabiliyor.
Son 5 yılda hangi illerde süre kısaldı?
30 büyük ilde son 5 yıllık değişim incelendiğinde, yatırımın geri dönüş süresinin en fazla kısaldığı şehirler şöyle sıralanıyor:
Manisa
Eskişehir
Şanlıurfa
Afyonkarahisar
Çanakkale
Bu şehirlerde kira gelirlerindeki artışın konut fiyatlarındaki yükselişten daha hızlı olması, yatırımın geri dönüş süresini aşağı çekti.
Muğla ve Antalya'da tablo tersine döndü
Bazı şehirlerde ise yatırımcı açısından tablo tam tersine gelişti. Son 5 yılda Muğla, Antalya, Mersin, Adana ve Konya'da konut yatırımının geri dönüş süresi uzadı.
Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, özellikle Muğla ve Antalya gibi turizm ve ikinci konut talebinin yüksek olduğu bölgelerde satış fiyatlarındaki artışın kira artışının önüne geçmesinin bu sonucu doğurduğunu belirtti.
Muğla'da ortalama konut fiyatı 11 milyon TL'yi aşarken amortisman süresi 18 yıl olarak hesaplanıyor. Ortalama konut fiyatının 6 milyon TL'yi aştığı Antalya'da ise bu süre 16 yıl seviyesinde.
Ev alırken artık sadece fiyata bakmak yetmiyor
Uzmanlara göre konut yatırımı yaparken yalnızca evin satış fiyatına odaklanmak doğru bir strateji değil. Kira getirisi, bölgedeki nüfus hareketleri ve gelecekteki konut talebi de hesaba katılmalı.
Görkem Öğüt, Haziran 2026 verilerinin Türkiye genelinde konut yatırımının geri dönüş süresinin son 5 yıldır 13 yıl civarında istikrarını koruduğunu, ancak şehirler arasındaki farkların giderek belirginleştiğini ifade etti.