Başkentte gayrimenkul piyasası, yeni rayiç bedeller üzerinden hesaplanan tapu harçlarının hızla artmasıyla yeni yıla “vergi şoku” ile girdi. Tapu işlemleri öncesinde istenen rayiç bedellerin bazı bölgelerde 4-5 katına çıkması, alıcı ve satıcıların maliyet hesaplarını altüst etti. Sektör temsilcileri, bu tablonun devir işlemlerini yavaşlatabileceği uyarısında bulunuyor.
Artan maliyetler nedeniyle alıcıların geri çekildiği, satıcıların satıştan vazgeçtiği ve daha önce imzalanmış bazı satış sözleşmelerinin iptal edildiği belirtiliyor. Piyasada, “fiyat değil vergi maliyeti belirleyici hale geldi” yorumları öne çıkıyor.
5 Yıl Dolmadan Satışta Gelir Vergisi Baskısı
Rayiç bedel artışlarının bir diğer etkisi ise değer artış kazancı üzerinden hesaplanan gelir vergisinde görülüyor. Edinim tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satış yapmayı planlayan mülk sahipleri, beklediklerinden çok daha yüksek vergi hesaplarıyla karşılaşıyor.
Çankaya’dan verilen bir örnekte; Aralık 2022’de 2,5 milyon TL bedelle alınan bir gayrimenkulün Ocak 2026 itibarıyla rayiç bedelinin 11 milyon TL’ye çıktığı ifade ediliyor. Bu durumda satış halinde gelir vergisi yaklaşık 1 milyon 450 bin TL, tapu harcı ise 800 bin TL seviyesine yaklaşabiliyor.
Rayiç Bedellere İtirazlar Sonuçsuz Kaldı
Rayiç bedellere itiraz etmek isteyen alıcı ve satıcıların belediyelere başvurduğu, ancak başvuruların sonuç vermediği aktarılıyor. Belediyeler, artışların Maliye Bakanlığı kaynaklı vergi dilimleri ve güncellemeler doğrultusunda yapıldığını belirterek geri adım atmıyor.
Piyasada Denge Kayması ve “Donma” Riski
Ankara merkezli sektör değerlendirmelerine göre, artan vergi yükü özellikle birden fazla taşınmaza sahip mülk sahiplerini satışa yöneltebilir. Bu durum kısa vadede satılık konut arzını artırarak fiyatları baskılayabilir.
Öte yandan inşaat firmaları, yükselen maliyetler nedeniyle maliyetinin altında satış baskısı ile karşı karşıya kalabilir. Vergi yükünün fiyatlara yansıtılması halinde ise alıcıların piyasadan çekilmesiyle “donma etkisi” oluşabileceği uyarısı yapılıyor.
Harç Paylaşımı Pazarlık Konusu Olabilir
Sektörde bir diğer beklenti, tapu harcının fiilen çoğu zaman alıcıya yüklendiği mevcut pratiğin değişmesi. Yeni dönemde alıcı tarafın yalnızca kendi payına düşen harcı ödemeyi kabul edebileceği; bu nedenle satıcı-alıcı pazarlıklarında harç paylaşımının daha görünür hale geleceği ifade ediliyor.
Uzmanlar, rayiç bedel artışlarının kamu ve belediye gelirlerini yükseltebileceğini; ancak gayrimenkul ve inşaat sektörü açısından uyum süreci zor, piyasayı yavaşlatma riski yüksek bir dönemin başladığını değerlendiriyor.